[스크랩] 법률상식 두 가지 ........

 

 

 

 

# 1. 전세를 얻을려고 하는데, 확정일자를 받아야 하나요 전세권설정등기를 해야 하나요?

(질문)

안녕하세요. 저는 얼마전에 결혼한 신혼부부인데 전세로 집을 얻을려고 하고 있습니다.
저희가 예상하는 전세금은 약 0000만원인데, 전세 계약을 할때 전세보증금을 보호받기 위하여 어떻게 해야 하나요?
주변의 이야기를 들어보면 확정일자와 전세권설정등기가 있다고 하는데, 어떻게 해야 하는지 모르겠습니다. 어떻게 하면 될까요?

 (답변)

법률상담 신청인 님께서는 전세권설정등기와 확정일자 제도에 대해서 문의 하셨습니다.
이 두 가지의 차이점을 설명해 드리겠습니다.

확정일자제도는 1989년 12월 30일부터 시행되는 주택임대차보호법의 개정규정에 의하여 사회적 약자인 세입자를 보호하기 위하여 원칙적으로 채권계약인 주택임대차에 대하여 물권적 효력(순위에 따른 우선변제의 효력)을 인정하는데 반하여,
전세권설정등기는 민법의 전세권에 관한 규정에 의하여 그 설정순위에 따라 당연히 물권적 효력인 순위보호가 인정되는 제도라는 점에서 근본적인 차이점이 있다고 할 것입니다.


구체적인 차이점을 살펴보면 다음과 같습니다.
첫째, 확정일자제도에 의한 순위가 인정되기 위해서는 각 등기소나 공증사무소 또는 동사무소에서 확정일자를 받는 이외에 주민등록의 전입신고 및 주택을 인도 받아 실제거주(입주)할 것을 그 요건으로 함에 반하여, 전세권설정등기는 등기만 설정해두면 그 설정순위에 따라 당연히 순위가 보호됩니다. 따라서 확정일자제도에 따른 보호를 받기 위해서는 주민등록전입신고만 해두고 실제거주는 다른 곳에서 한다거나, 실제 거주는 하면서 주민등록전입신고를 해두지 않는 경우에는 보호받지 못한다는 단점이 있는데 반하여, 전세권설정등기는 등기만 완료해 두면 되고 주민등록전입신고나 실제거주는 그 요건이 아니므로 보다 편리하다 할 것입니다.

둘째, 확정일자제도는 등기소나 공증인사무실 또는 동사무소에서 저렴한 비용으로, 또한 임대차계약서만 있으면 되므로 임대인의 동의여부와는 관계없이 신속·간편한 절차에 의해 확정일자를 받을 수 있음에 반하여, 전세권설정등기는 임대인의 협력 없이는 등기자체가 불가능하며, 그 절차의 복잡성으로 인해 대부분의 경우 법무사의 협조를 얻어야 하고, 그 비용 또한 확정일자를 받는데 비하여 많은 비용이 소요된다고 할 것입니다. 또한, 전세기간만료시에는 전세권설정등기를 말소해주어야 합니다.

셋째, 전세계약기간이 만료된 경우에 이사를 하고자 하지만 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우, 확정일자를 받아둔 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받은 후 그 확정판결문에 기하여서만 강제집행을 신청할 수 있음에 반하여(주택임차권등기명령에 의한 등기가 된 경우에도 그 등기에 경매신청권은 부여되어 있지 않음), 전세권설정등기를 완료한 전세권자는 위와 같은 경우 민사집행법의 담보권실행 등을 위한 경매(임의경매)규정에 근거하여 판결절차 없이도 직접 경매신청이 가능하다 할 것입니다. 다만, 건물의 일부에 대하여 전세권설정등기를 한 경우 그
나머지 건물부분에 대하여는 우선변제권은 인정되지만 임차부분에 대한 분할등기 없이 전체에 대한 경매신청은 할 수 없습니다(대법원 1992. 3. 10.자 91마256, 257 결정).

넷째, 확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요구를 하여야 하지만, 전세권설정등기를 한 경우는 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있습니다.

다섯째, 확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택 외에 그 대지의 환가대금에서도 우선배당을 받을 수 있으나, 대지를 포함하지 않고 주택에만 전세권설정등기 한 경우는 대지의 환가대금에서 우선배당을 받을 수 없습니다. 다만, 집합건물에 관하여 판례를 보면, "집합건물이 되기 전의 상태에서 건물일부만에 관하여 전세권이 설정되었다가 그 건물이 집합건물로 된 후 그 전세권이 구분건물의 전유부분만에 관한 전세권으로 이기된 경우, 구분소유자가 가지는 전유부분과 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 전유부분의 소유자가 대지사용권을 취득
함으로써 전유부분과 대지권이 동일소유자에게 귀속하게 되었다면 위 전세권의 효력은 그 대지권에까지 미친다고 보아야 할 것이다."라고 하였습니다(대법원 2002. 6. 14. 선고 2001다68389 판결).

참고로 목적물이 경매절차에서 매각된 경우 전세권의 소멸여부에 관하여 민사집행법 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등) 제3항 및 제4항에 의하면 "③지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다. ④제3항의 경우 외의 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그 중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다."라고 규정하고 있습니다.

#2. 보증금 달라졌다면 계약서 다시 쓰고 확정일자도 새로 받아야

 

최근 전셋값이 오르는 곳이 늘고 좋은 전셋집 구하기도 쉽지 않습니다. 실물경기 침체로 인해 중개수수료나 이사비용도 부담이 커졌습니다. 이를 고려해 전세 계약을 연장하는 사례가 늘고 있습니다.전세 재계약을 할 때 보증금의 증감이 없다면 계약서나 확정일자를 다시 받을 필요 없이 종전 계약서를 연장하고 변동사항은 특약사항에 추가 기재하면 됩니다.

 

그러나 보증금을 더 내는 등 금액 증감이 있다면 종전 계약서만으로는 효력이 없기 때문에 새로 계약서를 작성하고 확정일자도 다시 받아야 합니다. 또한 종전 계약서도 함께 보관해야 합니다. 다만 재계약 시점에서 새로운 근저당이 설정됐다면 보증금 증액 부분은 확정일자를 받더라도 후순위로 밀리게 됩니다. 재계약 전에 근저당 여부 등 등기를 다시 떼어 확인하는 것이 좋습니다.

 

알아두면 좋은 전세 계약 상식 : 보증금 인상에 대처하는 법, 임차권등기제도 활용하기

 

전세 보증금 증액 부분도 재계약시 중요한 부분인데요. 주변 시세를 미리 알아두면 대응하기 유리하고 기본적으로는 집주인과 좋은 관계를 유지해 상식 선에서 협상을 마치도록 하는 것이 바람직합니다. 전세 계약기간이 아직 남아 있는데도 집주인이 주변 전셋값이 많이 올랐다며 보증금 인상을 요구하는 경우도 있습니다. 전세계약 1년 뒤부터는 집주인이 5% 이내에서 보증금을 올려 달라고 할 수 있습니다. 물가나 전셋값이 많이 오르는 등 경제 제반 여건 등에 변화가 있을 경우에 가능하고 세입자와의 협의, 동의 과정을 거쳐야 합니다. 무리한 인상률을 제시할 경우에는 해당 조항을 들어 협의를 해보십시오.

 

만약 재계약이 잘 안돼 이사를 하게 될 경우를 대비해 다음도 알아두면 좋습니다. 전세계약이 만료되고 이사를 가야 하는데 집주인이 전세 보증금을 빼주지 못하는 경우가 있습니다. 이런 경우에는 ‘임차권 등기’를 생각해 볼 수 있습니다. 주택임대차보호법은 임차인이 임차주택이 있는 곳의 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 정하고 있습니다. 임차권 등기를 마치면 임차인은 주택임대차보호법상 대항력이나 우선변제권을 취득할 수 있게 되어 이사를 하고 주민등록을 다른 곳으로 옮기더라도 사라지지 않습니다. 따라서 임대인이 임차주택을 다른 사람에게 처분하거나, 임차주택에 대한 경매가 진행되더라도 임차인은 보증금을 보장 받을 수 있게 됩니다.

 

출처 : 돌아가는 인생

글쓴이 : 회북 원글보기

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